文：明生
香港土地房屋供不应求，乃是长年积压的一大深层次矛盾。除了移山填海，善用闲置土地也可增加供应出路，港府日前便公布新的“乐建居”先导计划，容许私人参建资助出售房屋，包括使用农地等私人拥有地块。
“乐建居”新措开拓新土地来源
【资料图】
新计划与昔日的私人参建居屋的最大不同，乃从供应入手开拓新的土地来源。
有曰，香港实非地少人多，而是很多土地未能善用。事实上，在全部约1108平方公里的陆地面积，只有25%土地已发展；反之，新加坡的土地利用率则高达77%，单计房屋和工业用途已占27%，即较香港为多，另外运输基建、国防、机场等则分别占12%、7%、3%不等。
香港私人发展商所持有的农地，便涉1000公顷，相当于50个太古城的面积，而一个太古城就栖息了近3.7万人；换言之，若农地以太古城的密度发展，将可轻易解决约150万人的住屋需要，甚至轻易大增港人平均居住面积。事实上，本港农业早就式微，所谓农地许多时仅指划作农业用途，实质却是荒废的闲置土地。发展农地，又或善用农地，一直是政府增加土地供应的着力点。
问题是，发展商过去诚有申请改变土地用途，惟在补地价程序却遇樽颈，理由是官方和私人在价格方面屡有争议，政府当然不想“残卖土地”，商人也希望利益最大化；而且，争议过程亦易费时失事，白忙一场最终不欢而散。
港府曾于2014年引入“补地价仲裁先导计划”，冀以更公平公道的仲裁方式，达致双方更易妥协的价格。不过事与愿违，期内平均每宗商议时间仍长约一年，更有甚者是仅成功仲裁了约廿宗个案，当中十多宗且是政府主动邀请参与计划的，所释放的土地不超过100公顷。当局遂于2020年优化措施，但生效约一年间所接获的申请为零，而具备条件参与计划的邀请个案亦只有十多宗。
突破补地价紧箍咒 释放私人所持农地
不难看到，补地价乃开拓农地的紧箍咒，惟钱可解决的问题，理应不是大问题。“乐建居”的政策创新，在容许私人土地兴建资助房屋的基础上，单位将以居屋相近的六五折折扣水平出售，发展商只需补三分之一的地价，即较原来补地价节省三分之二。当然，具体的补地价金额多寡，肯定仍存争议空间，但打个譬如，原来买卖双方各自坚持补地价为90亿与100亿元，即差额达到10亿元，而引入“乐建居”后只须补地价三分之一，即具体所涉金额就变成30亿元与33.3亿元之争，即价差会同步大缩至3.3亿附近——不难想象，个中争议空间亦势大减，而政府更毋须为了增加土地供应，不得不将货就价调低补地价底价。
坊间现时担忧重点，反是“乐建居”会否像之前的补地价仲裁计划般乏人问津，不是港府向发展商利益输送或让利太多。庆幸地，政府不单对计划充满信心，相信有足够诱因激活土地供应，在计划公布当天，当局还一并公布已有两个项目谈妥，料可提供2300伙，证明这是行得通、办得到。只要发展商盘算过后，觉得有利可图，包括日后售价能够高于补地价与建筑成本等，相关农地便可释放出来，去满足社会上的住屋需求，达致官民商的多赢。
“乐建居”的政策创新减少了补地价争议问题。
何况，地价的高与低，未必完全跟售价挂勾，私人市场绝对有能力、有条件，去打造优质的楼盘，在实现自身利益最大化之余，给予买家更舒适、更美好的住屋环境。“乐建居”与此前私人参建居屋的另一重大分别，还在于所兴建的并非居屋，除了单位面积受到规限，至少要有280平方呎，七成单位须为375平方呎，理由是避免沦为“劏房盘”，去进一步降低市民人均居住面积，又或过于“豪宅化”，好让份属中下阶层的合资格居屋申请人士可以负担，发展商并可在楼盘设计上自主创意，以更好迎合相关买家的需求。
借力私人市场 再丰富房屋阶段
过去私人参建居屋的主要缺点，正正在于私人参与成分太低，基本只是执行上出力兴建，单位设计无异传统居屋，未能有效发挥私人市场的活力与脑力。
港府近年锐意补充及增加房屋阶梯，既在公屋之下新引入“简约公屋”，公屋与居屋之间又有“绿置居”，居屋与私楼之间则有“白居二”“首置盘”等，另外还有针对不同阶层的指定楼盘，好像作为长者屋的“安乐居”及多个青年宿舍计划等，“乐建居”则属当中又一个新增上车阶梯，定位大概是居屋与首置盘之间。
凡此种种的政策背后，除针对了不同阶段人士的上楼或上车能力，还旨在提供更多元以至更市场化的选择，“乐建居”正是市场主导、政府有限度规管的混合物，如同首置盘、青年宿舍计划等也很大程度交市场供应，尤其相关住户多是青年，属于较看重生活品味的一群。毕竟，所谓增加房屋供应，实须视乎市场不同需求来增加供应，不宜清一色只提供一种供应，否则就易出现错配，浪费辛苦开拓、弥足珍贵的土地房屋资源。事实上，即连公屋、居屋之类，除地点外，亦有不同设计和间隔供市民选择。
“乐建居”是市场主导、政府有限度规管的混合物。
“乐建居”把销售对象，锁定为原来合资格居屋申请者，这是继规管单位面积以外，另外一招确保楼盘价格不虞过高。毕竟，以“白居二”为例，合资格的居屋购买者的入息和资产限额，一人家庭分别为3.3万元和92.5万元，二人或以上家庭则为6.6万元和185万元。换言之，以两房单位为例，若按金管局要求楼按月供金额不宜超过入息的50%，则“乐建居”买家的月供金额不能超过3.3万元，加上可供应的首付弹药不多，意味相关单位不大可能索价千万以上，甚或须少于500万元方成。这会不会限制过多？一来限制不是没原因的，旨为“乐建居”更好满足中下阶层的置业需要，二来私人市场绝对有能力去满足要求，尤其是项目有利可图的话。
公私合作推而广之 提高政策成本效益
“乐建居”能否收到预期成效？抑或如同仲裁计划般作用有限？到底需要时间观望，现阶段只能够纸上谈兵。若然效果理想，措施诚可推而广之，包括不限于发展农地，又或私人已拥土地，甚至可引延至未来的土地拍卖及填海造地方面。
“交椅洲填海”（简称“交洲”）便为一个可供移植的平台。即使政府多番强调，绝对有财力和有财技去解决个中成本开支，然而坊间仍对个中财务安排深感忧虑，“倒钱入海”的阴霾一直挥之不去。专业界别早就提出，填海并非只得支出，没有收入，其中卖出新造土地便为一个赚钱办法，相关做法过去在港一直行之有效。在“交洲”引入“乐建居”，从收入上看固然不及直接卖地般，可简单为库房带来丰厚收入了，不过政府还可赚到三分之一的地价，且更有效地利用私人市场去满足中下阶层的置业需求。事实上，政府订出往后的房屋供应，公私营比例将呈“七三之比”，有鉴公营属于福利支出项，卖地建私宅则属收入项，故相关目标即使有益大众，却会对库房带来一定财政压力；善用私人市场的力量，政府不单可稳袋三分之一地价，毋须承担什么风险，私营建屋在成本与效率等方面亦较公营优胜。
的确，公私合作可以互补不足：有公营规管，就不怕私营过于向钱看、唯利是图；有私营出力，则可大大提高成本效益，确保公帑更好利用。不单“乐建居”此一政策载体，当局还可研究推出更多公私合作办法。始终，香港是个资本主义社会，纵然“小政府，大市场”或“市场主导”不合时宜，但仍可充分利用市场力量贡献香港，由政府带领包括私营在内的社会各界更好支持经济民生发展，共创多赢，相信大家都会乐见其成。
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